Leibrente – Haus verkaufen und drin bleiben!
Haus verkaufen und drin wohnen bleiben – wie geht das?
„Jugend ist geil, steht aber nicht im Grundbuch“, hat Harald Schmidt mal gesagt. Die Statistik gibt ihm Recht: Fast zwei Drittel der Generation 60plus lebt in den eigenen vier Wänden. Manche älteren Paare verkaufen ihr Einfamilienhaus und wollen mit dem Erlös die Alterseinkünfte aufbessern. Die vertrauten vier Wände zu verlassen, fällt dabei den meisten sehr schwer. Das muss aber nicht sein. Sie können Ihr Haus verkaufen und trotzdem den Rest des Lebens drin wohnen bleiben. Wenn‘s richtig gemacht wird, sogar rechtssicher, ohne Haken und Ösen und mit kalkulierbarem Risiko. Die Zauberwörter heißen z.B. Leibrente, Nießbrauch, Rückfallklausel, Wohnrecht.
Wie kann das gehen?
Die Grundlage dafür bildet ein Vorgehen ähnlich dem der Kapital-Lebensversicherung – nur umgekehrt. Zunächst wird mit einem fundierten Wertgutachten der Marktwert Ihres Hauses ermittelt – die Basis für die Vereinbarung des Kaufpreises. Dieses Gutachten muss unabhängig sein vom Käufer des Hauses, der ja Leibrentenzahler sein wird. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung stehe ich Ihnen in Frechen und Umgebung für alle Bewertungsfragen gern zur Verfügung.
Danach entscheiden Sie darüber, wie der Kaufpreis gezahlt werden soll. Passend zu Ihrer Lebens- und Einkommenssituation. Da gibt es einige Möglichkeiten – und wie alles im Leben, haben die jeweils eigene Vor- und Nachteile. Bei allen Varianten gilt: das Im-Haus-Wohnen-Bleiben kostet Sie etwas. Und Sie müssen genau hinsehen, mit wem Sie sich einlassen… Was wird, wenn der Käufer Konkurs geht? Dann müssen Sie auf der sicheren Seite sein!
- Der klassische Weg ist die komplette Auszahlung des Kaufpreises an Sie. Mit dem Erlös zahlen Sie über die Jahre eine ortsübliche Miete an den neuen Eigentümer. Beim Verkaufstermin haben Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht gesichert, das erstrangig im Grundbuch eingetragen wird – für sich und Ihren Ehepartner, solange, wie der Letztlebende eben im Haus bleibt. Wie lange das währen wird, wird versicherungsmathematisch berechnet nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Für einen heute 65 jährigen Mann werden z.B. knapp 18 Jahre angesetzt. Das sind die Jahre, die der neue Eigentümer rechnerisch das Haus nicht selbst nutzen kann. Dafür wird er vielleicht einen Abschlag vom Kaufpreis verlangen. Vorteil: Sie haben das Geld bei sich unter Kontrolle. Nachteil: Es gibt kaum Zinsen und keinen Inflationsschutz. Das lebenslange Wohnrecht ist eine Sicherheit und die kostet Sie Geld.
Möglich ist auch die gemischte Nutzung des Kaufpreises. Einen Teil lassen Sie sich sofort auszahlen, der Rest wird Ihnen in Form einer monatlichen Leibrente ausbezahlt, von der vorher der finanzielle Vorteil, den Sie vom Wohnrecht haben (die zuvor festgelegte, marktübliche Miete), abgezogen wird. Die Leibrenten-Verpflichtung für den Käufer wird als Reallast ebenfalls ins Grundbuch eingetragen.Genügend Sicherheit bietet jedoch nur eine Rückfallklausel für den Fall, dass der Käufer zahlungsunfähig wird. Denn kein Neunzigjähriger will sich monatelang mit einem Konkursverwalter auseinandersetzen und während dieser Zeit auf seine Zahlungen verzichten. Deshalb empfehlen die Verbraucherzentralen dringend, eine Rückfallklausel zu vereinbaren.
- Wenn Sie kein Bargeld benötigen, können Sie sich auch den gesamten Kaufpreis in Form einer monatlichen Leibrente auszahlen lassen. Vorteil: Sie brauchen sich nicht um die Geldanlage des Kaufpreises zu kümmern.
- Beim Verkauf gegen ein Nießbrauch-Recht spielt die Leibrente keine Rolle. Beim Verkauf Ihres Hauses erhalten Sie im Gegenzug das Recht, entweder selbst dort zu wohnen und sich die Miete zu sparen oder das Haus weiterzuvermieten und die Einnahmen daraus selbst zu verwenden. Der Wert dieses Nießbrauchsrechtes wird sachverständig ermittelt und vom Kaufpreis abgezogen.
