BaFin fürchtet Immobilienblase
Deutsche Bankenaufseher verteuern das Baugeld
Hypothekenkrise in USA löste 2007 die Weltfinanzkrise aus
Platzt in Deutschland bald die Immobilienblase? Kommt es zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien? Früher oder später erreicht dabei der Markt einen Höchststand; dann fallen die Preise. Meist fallen sie in relativ kurzer Zeit stark. Soweit zur Definition des Begriffes „Immobilienblase“ bei Wikipedia.
Seit Jahren wird angesichts stetig und stark steigender Preise für Immobilien in Deutschland darüber diskutiert. Den Finanzexperten sitzt der Stachel der Bankenkrise in den USA im Jahr 2007 noch tief im Fleisch. Dort waren die Zinsen für Baugeld so sprunghaft angestiegen, dass viele Hausbesitzer ihre Hypothek nicht mehr bedienen konnten und in der Folge namhaften US-Banken wie Lehman Brothers die Luft ausging. Das griff auf die gesamte US-Wirtschaft über: Traditionsfirmen wie General Motors mussten Insolvenz beantragen. Der Domino-Effekt auf die Weltwirtschaft blieb nicht aus und wird heute Weltfinanzkrise genannt. 2009 gab es deswegen die Euro-Krise; Griechenland drohte die Staatsinsolvenz. Die Bundeskanzlerin versprach in der Tagesschau, dass das Geld der Sparer bei den Banken sicher ist, um einen Ansturm auf die Bankschalter zu vermeiden. Und das alles nur wegen zu billigem Baugeld in USA… Wir erinnern uns mit Schaudern.
Seitdem wird in der Finanzwirtschaft überall mit Argusaugen auf eine Überhitzung des Immobilienmarktes geachtet. Gerade in Deutschland. Zumal die Preissteigerung bei Wohnimmobilien in den deutschen Hotspots und deren Speckgürteln zuletzt bis zu 15 % pro Jahr betrug. Und in den Großstädten die Steigerung der Mieten nicht mehr den steigenden Kaufpreisen folgen.
(Über)staatliche Maßnahmen blieben allerdings bisher aus. Auch wegen Corona. Da ist jeder Konjunktur-Treibstoff willkommen. Billiges Geld für Häuslebauer und –Käufer gibt’s noch allenthalben und die wachsende Inflation reizt umso mehr, Geld in Sachwerte zu bringen. Doch die Enthaltsamkeit der staatlichen Regulierer ist jetzt vorbei: Den ersten Riegel schoben nun Deutschlands oberste Bankenaufseher, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), vor eine weitere Drehung der Spirale von billigem Geld und steigenden Hauspreisen.
Ein neuer Risikopuffer soll Wohnimmobilien-Kredite besser absichern. Die Banken sollen zusätzlich Rücklagen bilden, um auf das mögliche Platzen einer Immobilienblase vorbereitet zu sein. BaFin-Chef Mark Branson will, dass die Banken einen sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer von 0,75 Prozent aufbauen. Der war im Zuge der Covid-19-Pandemie auf null Prozent gesenkt worden; davor lag er bei 0,25 Prozent. Grundsätzlich soll der Kapitalpuffer die Widerstandsfähigkeit von Banken in Krisenzeiten erhöhen. Zusätzlich soll ein neuer Puffer eingeführt werden, der eigens Wohnimmobilien-Kredite absichert. Hier sollen die Banken zwei Prozent der Wohnimmobilienfinanzierung aus ihrem Eigenkapital zurücklegen. Branson weiß wohl, was er tut. Er ist kein muffiger Beamter, sondern Ex-Banker mit britisch-schweizerischem Hintergrund, der schon einige Bankenstürme rund um die Welt an der Front erlebt hat und seit Mitte letzten Jahres Chef der BaFin. Und während EZB und IWF immer noch das billige Geld vergöttern, geht er still und leise voran. Respekt.
Auch dem Ausschuss für Finanzstabilität (AFS), dem Vertreter des Bundesfinanzministeriums, der Bundesbank und der BaFin angehören, ist der Preisauftrieb am Wohnimmobilienmarkt längst nicht mehr geheuer. Laut Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch liegen die Preise für Wohnimmobilien 10 bis 30 Prozent über den Werten, die sich durch Fundamentaldaten – wie Marktanalysen und Unternehmensdaten – noch rechtfertigen lassen. Das berichtete die Haufe Online Redaktion am 13.1.2022.
Die BaFin handelt auf der Grundlage eines Gesetzes von 2016. Die Bundesregierung und der Bundestag müssen nicht mehr zustimmen. Die Banken haben bis Februar nächsten Jahres Zeit, den verordneten Kapitalpuffer aufzubauen. Kredite für sog. „Sozialwohnungen“, Renovierungen und Anschlussfinanzierungen sollen angeblich nicht betroffen sein. Doch je mehr Bereiche ausgenommen werden, desto mehr Puffer-Lasten müssen die verbliebenen Hypotheken-Kredite stemmen. Kredit- und Immobilienwirtschaft sehen denn auch eine Kreditverknappung kommen. Das Baugeld werde zwangsläufig teurer. Wer jetzt noch Wohnimmobilien kauft, sollte mit mittel- und langfristig höheren Zinsen kalkulieren. Und nur in guten Lagen kaufen. Die werden in einer Krise am ehesten wertstabil bleiben, wenn es eine Krise geben sollte.
