Spekulationssteuer: Steuern vermeiden beim Immobilienverkauf
Was Sie vor dem Verkauf Ihres Hauses unbedingt prüfen müssen!
Hand aufs Herz: bei dem Wort Spekulation denken wir alle an windige Börsengeschäfte mit Millionen. Spekulationssteuer sollte dann wohl nur gerecht sein, um riskanten Geschäften ein wenig Gemeinwohl zu verleihen. Weit mehr als Börsenspekulanten sind jedoch die vielen 100.000 Hauseigentümer in Deutschland von der Spekulationssteuer betroffen. Denn die kann den erzielten Gewinn aus einem Immobilienverkauf zunichtemachen. Das ganze wurde vom ehemaligen Finanzminister Oskar Lafontaine erfunden, um Handwerksmeistern die private Altersvorsorge zu erschweren.
Denn beim Verkauf und Kauf von Immobilien werden Steuern fällig. Kauft man eine, dann muss man Grunderwerbsteuer bezahlen – in NRW ist das der deutsche Höchstsatz von 6,5 %. Nebenbei gesagt: Für mich eine moderne Wegelagerersteuer. Umgekehrt muss beim Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen auf den erzielten Gewinn aus dem Hausverkauf Spekulationssteuer bezahlt werden.
Steuern bei Scheidung, Erbe oder Alter
Doch wie so oft, kommt es hier auch auf den konkreten Fall an. Bei Scheidung, Erbe oder Alter kann die Steuer entfallen oder verringert werden. Wurde das Haus vom Eigentümer selbst bewohnt? Wie lange? Hat der Verkäufer das Haus ausschließlich selbst bewohnt, nachdem er es gebaut oder gekauft hat? Dann fällt keine Spekulationssteuer an, auch dann nicht, wenn der Eigentümer das Haus im Verkaufsjahr und zwei Kalenderjahren zuvor bewohnt hat. Wurde das Haus nicht selbst bewohnt, zählen bei der Spekulationssteuer zehn Jahre. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist kann das Haus, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen, privat verkauft.
Das gilt auch für Zweitwohnungen und Ferienwohnungen. Steuerlich gehören die eigenen Kinder zur Familie, wenn für sie noch Kindergeld bezogen wird. Also gibt es auch dann eine steuerbefreiende Wirkung, wenn die Immobilie vom einem eigenen Kind mietfrei bewohnt wird. Wird das Haus von anderen Verwandten genutzt oder von einem ehemaligen Lebenspartner nach der Haushaltsauflösung bewohnt, gilt keine Eigennutzung.
Bei dem geerbten Haus stellt sich die Frage, verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Beim Verkauf kommen automatisch die Themen Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer auf die Tagesordnung. Hier kann es sein, dass die Spekulationsfrist vom Erblasser übernommen wird. Die Erbschaftssteuer ist meist separat zu entrichten.
Wenn Sie ein unbebautes Grundstück privat verkaufen, fällt in der Regel Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Denn ein unbebautes Grundstück kann nicht selbst genutzt bzw. bewohnt werden. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Wertzuwachs des Hauses ab. Diesen Zuwachs muss der Verkäufer mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. War das Haus vermietet, wird der Anschaffungswert um die geltend gemachten Abschreibungen verringert.
Es geht also um den erzielten Gewinn beim Hausverkauf. Den zu versteuernden Betrag kann man mindern, wenn man die Veräußerungskosten abzieht. Abzugsfähig sind unter anderem:
- Kosten für die Bewerbung des Verkaufs (Anzeigen, Werbung, usw.)
- Maklergebühren
- Notargebühren
- Renovierungskosten und Reparaturkosten
- Abfindungszahlungen
- Kosten für die Erstellung eines Energieausweises
- Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens
- Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
Beispielrechnung: Spekulationssteuer
Verkaufspreis der Immobilie 240.000 €
Anschaffungspreis 180.000 €
Veräußerungskosten 30.000 €
Zu versteuernder Gewinn 30.000 €
Persönlicher Steuersatz 30%
Zu zahlende Spekulationssteuer 9.000 €
All das gilt für die privaten Verkäufe von Immobilien. Wo privat aufhört und gewerblicher Handel anfängt, ist ein weiteres, weites Feld. Als Faustregel für §14 Einkommensteuergesetz gelten die Vorschriften für gewerblichen Grundstückshandel, also wenn mindestens drei Immobilien in fünf Jahren verkauft werden. Sobald innerhalb der drei Jahre eine dritte Immobilie veräußert wird, können die ersten beiden Verkaufsvorgänge rückwirkend besteuert werden.
Fazit: es geht um viel Geld!
Treffen Sie auf jeden Fall erst dann Entscheidungen, wenn Sie einen Steuerberater konsultiert haben. Gerne vermitteln wir Ihnen einen zuverlässigen Steuerberater für die Beantwortung weiterer Fragen.
