Das neue Baulandmobilisierungsgesetz –
Kommunales Vorkaufsrecht soll mehr Wohnraum bringen
Mit dem kommunalen Vorkaufsrecht soll Baulücken-Eigentümern ihr Grundstück leichter abgeluchst werden können – das wollen jedenfalls die Regierungskoalitionen.
Baulücken-Besitzer werden zum Nubbel
Der Bundestag hat ein Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Schon der Name klingt ein wenig kriegerisch. Aber gemach: Der Bund kann zwar den Baulücken(-Eigentümer:innen) den Krieg erklären. Gewinnen kann er ihn aber nicht. Er ist nämlich gar nicht an der Front. Da sind nur die Kommunen, die den Häuserkampf führen müssen.
Staatliche Zugriffe auf brachliegende Baulücken haben es nämlich in sich. Wir wissen, dass bei den innerstädtischen Baulücken meist eine schnelle Bebauung nicht möglich ist: Erbengemeinschaften, die sich nicht einig sind, geriatrische Blockaden der Eigentümer:innen, oft auch schlichtes Desinteresse. Um auf wenige hundert Quadratmeter innerstädtische Baulücke wirklich ein Haus hinsetzen zu können, bedarf es meist jahrelangen Ringens und meterweise Akten. Dazu hat man in den Rathäusern weder Zeit noch Lust. Das Baulückenprogramm der Stadt Köln gibt es seit den neunziger Jahren – mit kläglicher Bilanz.
Prozess soll beschleunigt werden – aber Prüffrist wird verlängert
Das schon lange bestehende kommunale Vorkaufsrecht im Baugesetzbuch soll in neuer Form dabei helfen. Das Vorkaufsrecht geht bisher so: die Kommune bekommt, wenn sie will, von den Notaren alle Grundstückskaufverträge im Stadtgebiet und kann innerhalb einer Frist von zwei Monaten entscheiden, ob sie ein Vorkaufsrecht ausüben und selbst das Grundstück kaufen will. Gedacht ist das für Fälle, in denen ein öffentliches Interesse für das Grundstück vorliegt (Haltestelle, Erschließungsstraße, Grünzug etc.) und durch städtische Planung belegt ist.
Mit dem Mobilisierungsgesetz bekommt die Kommune auch einen Monat mehr Zeit für die Prüfung ALLER Kaufverträge. Das macht das Bauen erstmal nicht schneller.
Und die Stadt kann zukünftig nicht nur in bereits beurkundete, private Grundstückskaufverträge eingrätschen. Sie soll auch einfach nur daliegende Grundstücke, die nicht angemessen genutzt werden, dem Vorkaufsrecht unterwerfen können. Also nicht nur leere, sondern auch nicht gut genug bebaute Grundstücke – um es mal mit meinen Worten auszudrücken. Die Eigentümer:innen werden dann zum Verkehrswert entschädigt. Das ist der Plan.
Die Folge: manch ein Kämmerer wird einen lukrativen Grundstückshandel aufmachen, mit Vorkaufsrecht attraktive Grundstücke zum Verkehrswert sichern und an seine kommunale Wohnungsbaugesellschaft durchreichen, die ja der Stadt gehört. Dafür muss die Stadt noch nicht einmal Zwischeneigentümerin werden. Das ist schon länger so und im Baugesetzbuch ausdrücklich erlaubt und gewollt. (BauGB § 27a, (1) 1. Herrlich! Ich seh schon die grauen Herren des städtischen Geldes an ihren Schreibtischen sitzen und sich die Hände reiben.
Ob das funktioniert?
So werden sich die Eigentümerinnen, die ja meist eh schon ein bisschen eigenwillig sind, nicht abspeisen lassen. Kaum zu glauben, dass sich grundrenitente Baulücken-Verweser nach Erhalt eines städtischen Briefes mit Vorkaufsankündigung brav zum Notar begeben werden, um dort 10 – 20% unter Preis zu verkaufen.
Fazit: die Baulücken bleiben weiter liegen und es wird mehr geklagt als gebaut. Denn aus dem gesetzlichen Vorkaufsrecht wird nicht eine gesetzliche Verkaufspflicht. Da steht unsere Verfassung vor.
Da diejenigen, die dieses Gesetz beschlossen haben, nicht dumm sind, wissen sie um die Fallstricke des Vorkaufsrechtes und des Eigentumsschutzes. Aber sie haben Aktion gezeigt und ein wichtiges Narrativ bedient: nämlich das des gierigen Grundstücksspekulanten molièrscher Prägung, der seine innerstädtischen Baulücken mit böser Erwartung auf mehr und mehr Gewinn hortet. So wird die Baulücken-Besitzerin für den Wohnungsmarkt das, was der SUV-Fahrer für den Klimaschutz ist – ein Nubbel, dem alle Sünden aufgeladen werden und den man öffentlich im hellen Schein verbrennen kann.
